Wohungsbau
„Ok, ihr rettet die Welt! Ihr macht aber auch einen verdammt guten Schnitt dabei.“

Im Gespräch mit Greenspotting erläutert der Immobilien-Ökonom Harald Simons, wie die Zahlen bei der Diskussion um die Gebäudedämmung manipuliert werden. Er zeigt das Marktversagen in den klimarelevanten Sektoren der Bauindustrie auf und beklagt das Oligopol der Heizungsbauer. Darüber hinaus geht er auf das Dilemma zwischen Sozial- und Klimapolitik ein.

Harald Simons ist einer der führenden Immobilienexperten Deutschlands. Er ist im Vorstand des Forschungsinstitut Empirica AG und Mitglied des sogenannten „Rates der Immobilienweisen“ beim Zentralen Immobilienausschuss Deutschland (ZIA). Simons hat den Begriff Schwarmstadt geprägt, dessen zugrunde liegende Theorie die Wanderungsbewegungen junger Menschen in der Bundesrepublik erklärt. Seit 2010 lehrt er als Professor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig. 

Herr Professor Simons, etwa 35 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland gehen in die Gebäudeheizung. Seit fünfzig Jahren wird die Gebäudedämmung propagiert – auch nachträglich. Lohnt sich das ökonomisch und ökologisch?

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Ich bin Volkswirt und kann daher zur Ökologie wenig sagen.

Aber Ökonomie ist Ökologie. Hinter jeder Investition und hinter jedem Konsum steht ein ökologischer Ressourcenverbrauch oder eine Emission.

Das sagen Sie. Ich spreche hier als Ökonom. Fangen wir mit einer persönlichen Beobachtung an. Um die Jahrtausendwende gab es eine Menge Studien zum Thema Dämmung. Und die kamen alle zu dem Ergebnis, dass die Dämmung die Wohnkosten senke, tolle Renditen für die Bauenden bringe, das Klima schütze, Arbeitsplätze schaffe und so weiter. Dämmen war die eierlegende Wollmilchsau. Ich hatte mir damals ein Einfamilienhaus gekauft und überlegte ein Jahr nach dem Kauf, ob ich es sanieren soll. Der Energieberater, den ich hinzu zog, rechnete mir eine unglaubliche Einsparung vor. Nach seinen Berechnungen wären die Einsparungen höher gewesen als unser Verbrauch. Da bin stutzig geworden und habe zu dem Thema eine Untersuchung angestellt, die 2012 erschienen ist.

Was war das Ergebnis?

Die versprochenen Einsparungen sind reiner Humbug. Das ist alles großer Quatsch! Es gibt betriebswirtschaftlich keine Rendite. Es gibt nur einen Verlust. Deswegen musste man die Hauseigentümer zum Jagen tragen. Die waren wohl eben nicht zu doof, um Renditechancen wahrzunehmen – es gab keine. Diese Studie hat einen Riesenwirbel verursacht. Aber seitdem ist es um die angeblichen Einsparungen durch Isolierung still geworden.

Da muss ich Ihnen widersprechen. Sie brauchen nicht lange im Internet suchen, um dieses Sparargument noch immer zu finden.

Ok, in den vergangenen zwei Jahren kam das mit der Klimadebatte wieder hoch. So alle zehn Jahre muss man wieder das Gleiche sagen. Sonst wird das vergessen. Aber wenn sich nachträgliche Dämmung rechnen würde, wäre das ein ganz tolle Nummer. Dann könnten wir die Klimaziele im Gebäudebereich ganz unproblematisch erreichen. Bräuchten keine Gebote, keine Verbote, keine Förderung.

Dass die Kosten für eine Fassadendämmung, die bei bei einem Einfamilienhaus 20 000 oder 30 000 Euro betragen, nie durch Einsparung wieder herein geholt werden, leuchtet ein. Aber ist Dämmung auch bei ohnehin anstehender Sanierung oder beim Neubau ein Verlustgeschäft?

Die kaufmännische Rechnung geht nur unter ganz bestimmten Ausnahmebedingungen auf. Für Neubauten habe ich das nie durchgerechnet. Aber mein Verdacht lautet: Da lohnt sich zwar eine höhere energetische Qualität, aber die letzten zwei Zentimeter Dämmung bringen nicht viel. An dem Beispiel zeigt sich das grundsätzliche Problem. Als Volkswirt bin ich darauf trainiert, nach Grenzerträgen und Grenzkosten zu schauen. Also: Wie viel kostet mich der Mehraufwand für die letzten eingesparten Kilowattstunden für die Heizung. In der aktuellen Diskussion schauen viele nur auf Durchschnittswerte und sagen: „“28 Zentimeter Dämmung ist doch super.“ Dass 26 Zentimeter sich vielleicht noch viel mehr rechnen würden, interessiert kaum einen.

Und wie kommt es zu den Rechenfehlern der Dämm-Fans?

Die Kalkulationen gehen von einem unterstellten Energiebedarf aus. Nicht vom real existierenden Energieverbrauch. Zur Normierung wird da ein Verbraucherverhalten unterstellt, das so nicht existiert. Da wird zum Beispiel davon ausgegangen, dass alle 365 Tage über 24 Stunden pro Tag auf 21 Grad geheizt wird. In dieser Normwelt gibt es keine Nachtabsenkung, keine Familien, die bei Urlaubsantritt die Heizung herunter drehen und in Schlafzimmern mäßige Temperaturen bevorzugen.

Und in vielen Häusern wird nur ein Teil der Zimmer beheizt, besonders im Winter.

Genau, zwei Drittel aller Wohnungen und Häuser werden von Ex-Familien, also älteren Paaren oder gar Einzelpersonen bewohnt. Die heizen die Kinderzimmer nur zu Weihnachten, wenn die Kinder zu Besuch sind. Und wenn sich Ihre Schlafzimmer in einem schlecht ausgebauten Dach befinden, dann heizen Sie die nicht ganzjährig auf 21 Grad hoch. Kurz: Der Normverbrauch wird hoch angesetzt, damit fallen die Einsparungen entsprechend hoch aus. Der ist nach DIN V 18599 entsprechend definiert.

Das erklärt, warum der unterstellte Bedarf nach einer Studie der Fachhochschule Bielefeld bis zu 178 Prozent höher ist als tatsächliche Verbrauch.

Das zweite ist: Die Kosten für die Isolierung werden herunter gerechnet. Im Zusammenhang mit Sanierungen nach dem Motto: Wenn ich eh schon dran bin, dann mache ich es richtig. Das ist plausibel. Wenn ich die Fassade streiche und den Putz ausbessere, kann ich auch die Dämmung anbringen. Da entstehen Sowieso-Kosten für die Anbringung des Gerüstes oder für den neuen Verputz. Die Frage ist: Welche Sowieso-Kosten werden angesetzt. Ein extremer Fall war, dass der Einbau einer Lüftungsanlage als Sowiesokosten angesetzt wurde und nur die Kosten der Wärmerückgewinnung angesetzt wurden. Von den 30 000 Euro für die Lüftungsanlage blieben dann als Restkosten nur die 500 Euro für den Wärmetauscher.

Aber ein normales Einfamilienhaus hat keine Lüftungsanlage.

So ist es. Der dritte Aspekt ist die Erhöhung der Sanierungsrate. Die soll verdoppelt werden. Das heiß aber, dass viele Häuser saniert werden sollen, die noch viele Jahre ohne Sanierung gut ihren Dienst tun würden. Wenn ich Sanierungen vorziehe, kann von Sowieso-Kosten keine Rede sein, es hieße ja, funktionierende Bauteile rauszureißen. Aber so blöd sind die Hausbesitzer nicht. Die können rechnen. Und nach allem, was wir wissen, hat sich die Sanierungsrate trotz dieser Propaganda nicht verändert. Das bestätigen die Erhebungen des Instituts Bauen und Umwelt, die Zahl der verkauften Fenster und viele andere Daten. Und die zeigen, dass nur die anstehenden Sanierungen durchgezogen werden. Der typische deutsche Sanierer hält sich zwar gern an die Regel: Wenn Du es schon machst, dann mache es richtig. Niemand baut bei anstehender neuer Verglasung ein einfach verglastes Fenster ein. Aber eine vorfällige Sanierung macht so gut wie keiner.

Eine vorgezogene Sanierung ist darüber hinaus unter dem Gesichtspunkt des Ressourcenverbrauchs schädlich.

Das ist die Debatte um die graue Energie. In einer Cradle-to-Cradle-, also einer Kreislauf-Betrachtung, ist das möglichweise so. Aber das ist nicht mein Beritt. Ich schaue mir die Folgen für die Wohnkosten an.

Und was heißt das für Mieter?

Der politische Streit geht darum, wer die Verluste trägt. Wenn wir der Meinung sind, dass wir einen zu hohen CO2-Ausstoß haben, müssen wir den herunter bekommen. Die Volkswirte sagen: Macht das CO2 teurer, dann tragen die Verursacher die Kosten. Da stellt sich aber die Frage: Und was ist mit den Armen? Dann kommt die Förderung ins Spiel. Die ist aber teuer. Und es gibt irre Mitnahmeeffekte. Deshalb argumentieren einige, dass der Vermieter die Kosten tragen soll. Das aber ist die Loslösung vom Verursacherprinzip.

Sie meinen, der Anreiz zum Sparen fällt bei der letztgenannten Lösung für den Mieter weitgehend weg?

Ich vermiete zwei Wohnungen, die eine warm, die andere kalt. Der Unterschied im Heizverhalten ist gigantisch. Der Warmmieter ruft einmal im Jahr an, weil die Reglerventile verkalkt sind. Denn der nutzt die Regler so gut wie nie. Die Temperaturregelung erfolgt weitgehend über das Fenster.

Der Kaltmieter verhält sich wahrscheinlich anders?

Ja, durch einen angemessen hohen Energiepreis verändert sich das Heizverhalten. Gleichzeitig erhöht sich auch die Investitionsbereitschaft der Hausbesitzer. Wenn ich die Mieter schone, reduziert sich der Effekt auf die Investitionsbereitschaft der Vermieter. Man setzt Fehlanreize. Wenn Güter umsonst oder verbilligt verteilt werden, landen die Ressourcen nicht da, wo sie hin sollen. In dem Moment, wo wir die CO2-Kosten von den Mietern abhalten, sinkt die CO2-Einsparung. Das ist das alte Dilemma zwischen Sozialpolitik und Klimaschutz.

Welchen Beitrag könnte denn die Wohnungswirtschaft zur Lösung dieser Probleme leisten?

Die vielen politischen Erwartungen überfordern den Markt. Er soll tausend Sachen gleichzeitig leisten. Der Wohnungsmarkt soll jedem ein ordentliches Dach über dem Kopf bieten. Er soll aber auch für eine soziale Durchmischung der Stadt sorgen. Selbst eine Wohnungspolitik, die hinreichend Wohnungen lieferte, würde weiterhin kritisiert unter dem Motto: Am Ku‘damm wohnt ja gar kein Armer. Dazu kommen hohe fiskalische Ziele. Es soll ein ordentliches Grundsteueraufkommen her. Und ein ordentliches Grunderwerbssteueraufkommen. Altersvorsorge soll der Markt auch noch liefern. Schön aussehen sollen die Städte und Gemeinden auch. Und jetzt soll die Wohnungswirtschaft auch noch 30, 50, 80 Prozent CO2 einsparen. Das alles zusammen ist eine Überforderung.

Tragen Sie da nicht dick auf? Andere Branchen halten Klimaneutralität bis 2050 oder gar bis 2045 für machbar.

Wie Sie es drehen und wenden, das wird nicht gelingen. Und zwar unabhängig davon, ob Sie bereit sind, gigantische Beträge staatlicherseits in diesen Sektor für die energetische Sanierung hineinzupumpen. Egal, wie wir es machen werden, eine vorfällige Sanierung funktionierender Bauteile wird sich kaufmännisch nie lohnen. Und das in einem Ausmaß, dass Sie es weder herbei fördern noch mit Ge- und Verboten herbei befehlen können.

Geht es genauer?

Nehmen wir an, bis 2050 soll der Gesamtbestand klimaneutral sein. Heute sind vielleicht ein halbes Prozent der Gebäude klimaneutral. Das heißt, wir müssen fast hundert Prozent des gesamten Wohnungsbestandes plus des gesamten Neubaus in den kommenden 30 Jahren einmal vollständig ummodeln. Nehmen wir ein Haus, das 2012 oder 2018 gebaut oder durchsaniert wurde. Das Dach zum Beispiel hält 80 Jahre. Das bedeutet, die Besitzer müssen das nach Dach nach spätestens dreißig Jahren abreißen und wieder neu machen. Das ist so unwirtschaftlich!

Wenn wir, wie erwähnt, davon ausgehen, dass ökonomische Kosten so gut wie immer einen Ressourcenverbrauch signalisieren, macht das auch ökologisch keinen Sinn.

Das wäre so, wenn wir korrekte Preise hätten, die wir hier aber nicht haben, es gibt Externalisierungseffekte. Dazu kommen Förderungen und ein Markt, der nur teilweise funktioniert. Ich ermittele regelmäßig die Preisentwicklung für Güter und Leistungen, die mit energetischer Sanierung zu tun haben. Tatsächlich gibt es wenige Branchen, die vergleichbare Preiserhöhungen durchsetzen konnten. Bezeichnend ist, dass ich nach der Veröffentlichung einer entsprechenden Grafik Riesenärger bekam.

Inflation am Bau Marktmacht und Oligopole treiben die Preise (Quelle: © Statistisches Bundesamt 2021)

Eigentlich müssten die Preise doch herunter gehen?

Nehmen Sie den Brennwertkessel. Der war um die Jahrtausendwende ganz neu und schick. Und entsprechend teuer. Heute ist das ein Massengeschäft. Kaum einer baut mehr etwas anderes ein. Die Preise sollten folglich sinken. Sie sind aber um 80 Prozent hochgegangen. Das ist absurderweise auch die Folge der Förderungen. Die werden einfach durchgereicht. An die Hersteller energetischer Sanierung. Und kaum einer regt sich auf. Es gibt in der Industrie diese Haltung: Wir retten die Welt. Ich sage dazu: Kann sein. Ihr macht aber einen verdammt guten Schnitt dabei.

Wie kommt es zu einem solchen Marktversagen?

Haben Sie sich schon einmal gefragt, warum wir in Deutschland nur vier Hersteller von Brennwertkesseln haben? Das ist ein Oligopol, wie es im Lehrbuch steht. Da stellt sich man sich doch die Frage: Warum gibt es keine nennenswerten ausländischen Anbieter von Brennwertkesseln in Deutschland? Keine japanischen? Keine amerikanischen? Keine koreanischen? Die können doch gute Autos bauen und hier verkaufen. Die bauen auch Brennwertkessel. Und das alles passiert in einer innovativen Branche! Da erwartet man doch, dass früher oder später jemand mit einem neuen Prinzip daher kommt und den Markt aufmischt. Da stimmt doch etwas nicht. Vielleicht trifft tatsächlich das Gerücht zu, dass in dem Moment, in dem eine Veränderung droht, die DIN-Norm geändert wird. So, dass ausländische Anbieter keine Chance haben.

Das Gespräch führte Lothar Schnitzler.
Der zweite Teil des Interviews erscheint nächsten Freitag, den 30. Juli.